中國房貸新規衝擊預售模式，地產股應聲重挫

中國地產股週一大幅下挫，主因是中國人民銀行與國家金融監督管理總局聯合發布房市新規定，限制了開發商利用預售資金進行項目融資的傳統模式，引發市場對其現金流與融資能力的擔憂。

新規顛覆預售融資模式

根據新發布的規定，新建房屋的抵押貸款必須在項目完工後才能發放。此外，監管機構也鼓勵地方政府推廣銷售「現房」（已完工房屋）。此舉旨在降低購房者的「爛尾樓」交付風險，解決自2021年房地產市場低迷以來，以預售為主的模式所暴露出的問題。

然而，這項變革對開發商長期依賴的融資模式構成了直接衝擊。過去，開發商習慣在房屋完工前進行銷售，並利用購房者的訂金和抵押貸款收益來支持建案施工和營運週轉。新規定要求抵押貸款需等到完工後才撥款，這將顯著延後開發商的現金流入，對資產周轉率較快的公司造成更大壓力。

不過，新規也將個人住房貸款的最長期限從30年延長至 40年，此舉或有助於減輕購房者的每月還款負擔。

地產股普遍承壓

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市場的直接反應顯示了投資者對開發商資金鏈的憂慮，即使是國企背景的開發商也未能倖免。週一港股市場中，多檔指標性地產股重挫：

• 中國金茂 (0817.HK) 暴跌 14.7%，收於1.34港元，創下8月7日以來新低。
• 綠城中國 (3900.HK) 下滑 12.8%。
• 華潤置地 (1109.HK) 下跌 7.7%，報30.62港元，為7月3日以來最低水平。
• 中國海外發展 (0688.HK) 挫低 6.4%。

分析：改革的兩難處境

此次政策調整凸顯了中國房地產市場改革的核心矛盾：雖然長期目標是建立一個更安全、更可持續的市場，但在轉型過程中，開發商將面臨巨大的短期痛苦。這對大型國有開發商而言尤其重要，雖然它們比民營開發商擁有更佳的融資管道，但其龐大的業務規模也意味著它們在預售模式轉變中承受著巨大的風險敞口。

相較之下，物業管理公司如中海物業 (2669.HK) 所受的直接影響較小，其股價下跌 3%。該公司不直接依賴房屋銷售，但若新房開發速度長期放緩，未來可供其管理的物業組合增長也可能受到間接影響。