หุ้นอสังหาฯ จีนร่วงหนัก กังวลกฎสินเชื่อบ้านใหม่กระทบสภาพคล่อง

หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ของจีนปรับตัวลดลงอย่างรุนแรงในวันจันทร์ หลังจากหน่วยงานกำกับดูแลออกกฎเกณฑ์ใหม่ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งจำกัดการใช้เงินทุนจากการขายล่วงหน้า (pre-sales) ทำให้นักลงทุนกังวลว่าผู้ประกอบการอาจต้องเผชิญกับวงจรเงินสดที่ยาวนานขึ้น

มาตรการใหม่สั่นคลอนโมเดลธุรกิจดั้งเดิม

ธนาคารกลางแห่งประเทศจีน (People's Bank of China) และหน่วยงานกำกับดูแลภาคการเงินแห่งชาติ (National Financial Regulatory Administration) ได้ออกกฎระเบียบใหม่ที่กำหนดให้การอนุมัติสินเชื่อสำหรับบ้านใหม่จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จเท่านั้น พร้อมทั้งสนับสนุนให้รัฐบาลท้องถิ่นส่งเสริมการขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว

มาตรการนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อลดความเสี่ยงในการส่งมอบโครงการและแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นจากโมเดลธุรกิจที่พึ่งพาการขายล่วงหน้าเป็นหลัก ซึ่งเผชิญแรงกดดันอย่างหนักนับตั้งแต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนเข้าสู่ภาวะตกต่ำในปี 2021 อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวอาจส่งผลกระทบต่อแหล่งเงินทุนที่สำคัญของผู้ประกอบการ ซึ่งเคยใช้เงินมัดจำและเงินจากสินเชื่อของผู้ซื้อเพื่อเป็นทุนในการก่อสร้างและเป็นเงินทุนหมุนเวียน

ผลกระทบต่อราคาหุ้นในตลาด

ความกังวลดังกล่าวส่งผลให้ราคาหุ้นของผู้พัฒนารายใหญ่ปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญในวันจันทร์:

Ad

• China Jinmao ร่วงลง 14.7% สู่ระดับ 1.34 ดอลลาร์ฮ่องกง
• Greentown China ลดลง 12.8%
• China Resources Land ปรับตัวลง 7.7% สู่ระดับ 30.62 ดอลลาร์ฮ่องกง
• China Overseas Land & Investment ลดลง 6.4%

แม้ว่าผู้ประกอบการเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล ซึ่งทำให้เข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ดีกว่าบริษัทเอกชน แต่ขนาดของธุรกิจก็ทำให้ยังคงมีความเสี่ยงสูงต่อการเปลี่ยนแปลงโมเดลการขายล่วงหน้านี้

มุมมองต่อตลาดในระยะเปลี่ยนผ่าน

กฎระเบียบใหม่นี้สะท้อนให้เห็นถึงความพยายามของรัฐบาลจีนในการสร้างเสถียรภาพและความยั่งยืนให้กับตลาดที่อยู่อาศัยในระยะยาว แต่นักลงทุนมองว่าอาจสร้างแรงกดดันด้านสภาพคล่องให้กับผู้ประกอบการอย่างมากในช่วงเปลี่ยนผ่าน นอกจากนี้ กฎใหม่ยังได้ขยายระยะเวลาผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลสูงสุดจาก 30 ปีเป็น 40 ปี ซึ่งอาจช่วยลดภาระการผ่อนชำระรายเดือนของผู้กู้ได้

สำหรับบริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์อย่าง China Overseas Property ซึ่งราคาหุ้นลดลง 3% ได้รับผลกระทบทางอ้อมน้อยกว่า เนื่องจากไม่ได้พึ่งพารายได้จากการขายบ้านโดยตรง แต่การชะลอตัวของการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในระยะยาวอาจส่งผลให้จำนวนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่จะเข้ามาอยู่ในพอร์ตการบริหารจัดการลดลงในอนาคต