Cổ phiếu bất động sản Trung Quốc lao dốc do quy định mới về thế chấp dấy lên lo ngại về dòng tiền

Cổ phiếu của các công ty bất động sản Trung Quốc đã sụt giảm mạnh trong phiên giao dịch ngày thứ Hai, sau khi các quy định mới về nhà ở được ban hành đã hạn chế việc sử dụng tiền bán trước để tài trợ cho các dự án. Điều này làm dấy lên lo ngại rằng các nhà phát triển có thể phải đối mặt với chu kỳ chuyển đổi tiền mặt kéo dài hơn, ngay cả khi Bắc Kinh đang tìm cách khôi phục niềm tin vào thị trường nhà đất đang gặp khó khăn.

Quy định mới siết chặt dòng tiền từ bán trước

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) và Cục Quản lý Giám sát Tài chính Quốc gia (NFRA) đã cùng ban hành các quy tắc mới, trong đó yêu cầu các khoản vay thế chấp cho nhà mới chỉ được cấp sau khi dự án đã hoàn thành. Các biện pháp này nhằm giảm thiểu rủi ro trong việc bàn giao nhà và giải quyết các vấn đề nảy sinh sau cuộc suy thoái bất động sản năm 2021, vốn đã gây áp lực nghiêm trọng lên mô hình bán nhà hình thành trong tương lai của Trung Quốc.

Đối với các nhà phát triển, sự thay đổi này có thể phá vỡ một phần quan trọng trong mô hình tài chính truyền thống của ngành. Từ lâu, họ đã bán căn hộ trước khi hoàn thành và sử dụng tiền đặt cọc của người mua cũng như tiền thu được từ các khoản vay thế chấp để tài trợ cho việc xây dựng và vốn lưu động. Do đó, việc yêu cầu các khoản thế chấp phải đợi đến khi dự án hoàn thành có thể làm trì hoãn dòng tiền và gây áp lực lớn hơn cho các công ty.

Ngoài ra, các quy tắc mới cũng kéo dài thời hạn tối đa của các khoản vay mua nhà cá nhân từ 30 năm lên 40 năm, có khả năng làm giảm gánh nặng trả nợ hàng tháng cho người vay.

Phản ứng tiêu cực từ thị trường

Ad

Phản ứng ngay lập tức của thị trường cho thấy sự căng thẳng trong quá trình cải cách: các biện pháp này nhằm mục đích giúp thị trường nhà ở Trung Quốc an toàn và bền vững hơn, nhưng chúng có thể khiến các nhà phát triển gặp khó khăn hơn trong giai đoạn chuyển tiếp. Hàng loạt cổ phiếu của các nhà phát triển lớn, bao gồm cả các doanh nghiệp được nhà nước hậu thuẫn, đã ghi nhận mức giảm mạnh:

• China Jinmao: giảm 14,7%
• Greentown China: giảm 12,8%
• China Resources Land: giảm 7,7%
• China Overseas Land & Investment: giảm 6,4%

Bối cảnh và tác động phân hóa

Sự phân biệt này đặc biệt phù hợp với các tên tuổi lớn do nhà nước hậu thuẫn trong ngành. Mặc dù các công ty như China Overseas Land & Investment, China Resources Land, Greentown China và China Jinmao được cho là có khả năng tiếp cận nguồn vốn tốt hơn so với các nhà phát triển tư nhân yếu hơn, quy mô lớn của họ cũng đồng nghĩa với việc họ bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự thay đổi trong mô hình bán trước.

Trường hợp của China Overseas Property (giảm 3%) lại khác. Với tư cách là một công ty quản lý bất động sản, công ty này ít chịu ảnh hưởng trực tiếp từ những thay đổi về thế chấp và bán trước vì hoạt động kinh doanh không chủ yếu dựa vào việc bán nhà. Thay vào đó, tác động là gián tiếp: sự chậm lại kéo dài trong việc phát triển nhà ở mới cuối cùng có thể làm giảm số lượng bất động sản mới hoàn thành được đưa vào danh mục quản lý của công ty.