中国房贷新规引发融资担忧，内房股集体承压下挫

由于监管机构出台住房贷款新规，限制了房企使用预售资金为项目融资，市场担忧开发商的现金转换周期可能被拉长，周一中国房地产股普遍大幅下挫。

新规冲击预售融资模式

根据中国人民银行和国家金融监督管理总局发布的新规，新建商品房的个人住房贷款必须在项目完成建设后才能发放。同时，新规鼓励地方政府推广“现房销售”模式。

此举旨在降低购房者的“烂尾”风险，解决自2021年房地产市场调整以来预售模式暴露出的问题。然而，对于开发商而言，这一变化可能会扰乱其传统的融资模式。长期以来，房企依赖销售期房，并使用购房者的定金和按揭贷款来支持项目建设和补充营运资金。新规要求按揭融资需等到项目竣工，这将延迟开发商的现金流入，给那些依赖高周转率的公司带来更大压力。

此外，新规还将个人住房贷款的最长还款期限从30年延长至40年，这可能有助于减轻购房者的月供负担。

市场反应与个股表现

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市场的即时反应凸显了此次改革的核心矛盾：虽然政策旨在使房地产市场更安全、更可持续，但在过渡期间可能会给开发商带来困难。周一，多只主要内房股股价大幅下跌：

• 华润置地 (China Resources Land) 下跌7.7%，报30.62港元，创下7月3日以来的新低。
• 中国金茂 (China Jinmao) 暴跌14.7%，报1.34港元，触及8月7日以来的最低点。
• 绿城中国 (Greentown China) 下跌12.8%。
• 中国海外发展 (China Overseas Land & Investment) 下跌6.4%。

国有房企亦受影响

值得注意的是，上述股价大幅下跌的公司，如中国海外发展、华润置地、绿城中国和中国金茂，均为国有背景的开发商。尽管它们通常比民营房企拥有更通畅的融资渠道，但其庞大的业务规模意味着它们同样严重暴露在预售模式变革的风险之下。

相比之下，物业管理公司中海物业 (China Overseas Property) 下跌了3%。由于其主营业务并非依赖房屋销售，因此受按揭和预售政策变化的直接影响较小。但其风险是间接的：如果新房开发速度持续放缓，最终可能导致其物业管理组合的新增项目减少。