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中 부동산주, '선분양' 자금 규제 강화에 급락…자금조달 우려 확산
중국의 새로운 주택담보대출 규정으로 인해 부동산 개발업체의 핵심 자금 조달 방식인 '선분양' 모델이 제약을 받게 되면서, 월요일 홍콩 증시에서 중국 부동산 관련주가 급락했습니다. 이는 개발사들의 현금 전환 주기가 길어지고 유동성 압박이 가중될 수 있다는 시장의 우려를 반영합니다.
주요 종목 급락세
이날 시장에서는 주요 부동산 개발사들의 주가가 큰 폭으로 하락했습니다.
- 차이나 진마오(China Jinmao)는 14.7% 폭락한 1.34홍콩달러를 기록하며 8월 7일 이후 최저치로 마감했습니다.
- 그린타운 차이나(Greentown China)는 12.8% 하락했으며, 차이나 리소스 랜드(China Resources Land)는 7.7% 내린 30.62홍콩달러로 7월 3일 이후 가장 낮은 수준을 보였습니다.
- 이 외에도 중국해외발전(China Overseas Land & Investment)이 6.4%, 중해부동산(China Overseas Property)이 3% 각각 하락했습니다.
규제 변경의 핵심과 시장 영향
중국인민은행(PBOC)과 국가금융감독관리총국(NFRA)이 발표한 새 규정은 신규 주택 프로젝트가 완공된 후에만 주택담보대출 실행이 가능하도록 명시했습니다. 이는 주택 구매자의 계약금과 대출금을 미리 받아 건설 자금으로 활용해 온 기존의 선분양 중심 자금조달 모델에 직접적인 타격을 줍니다.
Ad이번 조치는 2021년부터 이어진 부동산 시장 침체 과정에서 불거진 '주택 인도 지연' 리스크를 줄이기 위한 목적입니다. 하지만 개발사 입장에서는 현금 유입 시점이 지연되어 자금 운용에 상당한 압박을 받게 될 수 있습니다. 자산 회전율이 높은 기업일수록 타격이 클 것으로 분석됩니다. 당국은 주택담보대출 최장 만기를 기존 30년에서 40년으로 연장하는 조치도 함께 발표했으나, 시장의 단기적 우려를 해소하기에는 역부족이었습니다.
투자자 유의사항
이번 규제는 장기적으로 중국 부동산 시장의 건전성을 높이는 데 기여할 수 있지만, 전환 과정에서 개발사들에게는 상당한 재무적 부담으로 작용할 전망입니다. 특히 중국해외발전, 차이나 리소스 랜드 등 자금 조달 능력이 상대적으로 우수한 국유기업들조차 이번 규제의 영향권에서 자유롭지 못하다는 점이 시장의 불안감을 키웠습니다.
반면 중해부동산과 같은 부동산 관리 회사는 직접적인 영향이 덜합니다. 이들 기업은 주택 판매가 주 수입원이 아니기 때문입니다. 다만, 장기적으로 신규 주택 개발이 둔화될 경우 관리 대상 자산의 증가세가 둔화될 수 있는 간접적인 리스크는 존재합니다.