चीन के नए होम लोन नियमों से प्रॉपर्टी शेयरों में भारी गिरावट, फंडिंग की चिंता बढ़ी

चीन के नए आवास नियमों के बाद सोमवार को चीनी प्रॉपर्टी शेयरों में भारी गिरावट दर्ज की गई, क्योंकि इन नियमों ने परियोजनाओं को फंड करने के लिए प्री-सेल्स के उपयोग को प्रतिबंधित कर दिया है। इससे यह चिंता बढ़ गई है कि डेवलपर्स को लंबे समय तक कैश-कन्वर्जन साइकल का सामना करना पड़ सकता है।

बाजार में तेज बिकवाली

नए नियमों की घोषणा के बाद प्रमुख रियल एस्टेट कंपनियों के शेयरों में तेज गिरावट देखी गई। सोमवार के कारोबार में:

• चाइना जिनमाओ (China Jinmao) के शेयर 14.7% गिरकर HK$1.34 पर आ गए, जो 7 अगस्त के बाद का सबसे निचला स्तर है।
• ग्रीनटाउन चाइना (Greentown China) के शेयरों में 12.8% की गिरावट आई।
• चाइना रिसोर्सेज लैंड (China Resources Land) के शेयर 7.7% गिरकर HK$30.62 पर पहुंच गए, जो 3 जुलाई के बाद का सबसे निचला स्तर है।
• चाइना ओवरसीज लैंड एंड इन्वेस्टमेंट (China Overseas Land & Investment) में 6.4% की गिरावट आई।

नए नियम और उनका प्रभाव

पीपुल्स बैंक ऑफ चाइना और नेशनल फाइनेंशियल रेगुलेटरी एडमिनिस्ट्रेशन द्वारा जारी किए गए नए नियमों के तहत, नए घरों के लिए मॉर्गेज (होम लोन) केवल परियोजनाओं के पूरा होने के बाद ही जारी किए जाएंगे। इन उपायों का उद्देश्य डिलीवरी जोखिम को कम करना और 2021 की मंदी के बाद चीन के प्री-सेल-संचालित हाउसिंग मॉडल में उभरी समस्याओं का समाधान करना है।

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हालांकि, डेवलपर्स के लिए यह बदलाव उद्योग के पारंपरिक फाइनेंसिंग मॉडल को बाधित कर सकता है। डेवलपर्स लंबे समय से घर पूरा होने से पहले ही अपार्टमेंट बेचते थे और खरीदारों की जमा राशि और मॉर्गेज से प्राप्त आय का उपयोग निर्माण और वर्किंग कैपिटल के लिए करते थे। अब मॉर्गेज फाइनेंसिंग के लिए निर्माण पूरा होने तक इंतजार करने से नकदी प्रवाह में देरी हो सकती है, जिससे कंपनियों पर दबाव बढ़ेगा।

निवेशकों के लिए इसका क्या मतलब है?

बाजार की तत्काल प्रतिक्रिया इस सुधार के केंद्र में मौजूद एक तनाव को दर्शाती है: ये उपाय चीन के आवास बाजार को सुरक्षित और अधिक टिकाऊ बनाने के लिए हैं, लेकिन संक्रमण काल के दौरान वे डेवलपर्स के लिए मुश्किलें पैदा कर सकते हैं। यह स्थिति विशेष रूप से बड़ी सरकारी स्वामित्व वाली कंपनियों के लिए प्रासंगिक है।

चाइना ओवरसीज लैंड एंड इन्वेस्टमेंट, चाइना रिसोर्सेज लैंड, ग्रीनटाउन चाइना और चाइना जिनमाओ सभी सरकारी समर्थित कंपनियां हैं, जिससे उन्हें कमजोर निजी डेवलपर्स की तुलना में फाइनेंसिंग तक बेहतर पहुंच मिलनी चाहिए। लेकिन उनके बड़े आकार का मतलब है कि वे प्री-सेल मॉडल में बदलाव से बहुत अधिक प्रभावित होंगे। नियमों में व्यक्तिगत आवास ऋण की अधिकतम अवधि 30 वर्ष से बढ़ाकर 40 वर्ष करने का भी प्रावधान है, जिससे संभावित रूप से उधारकर्ताओं का मासिक भुगतान बोझ कम हो सकता है।