摩根士丹利：中国土地拍卖回报率偏低，现楼销售模式构成结构性挑战

摩根士丹利发布的最新研究报告称，中国近期主要城市的土地拍卖情况反映出，即便在竞拍热度不高的情况下，开发商的项目回报率依然承压。报告指出，向现楼销售模式的转变虽然在账面上可能维持健康的利润率，但从结构上削弱了项目的整体投资回报。

土地市场降温，项目回报率承压

该行分析了9月至今在中国一、二线城市进行的 12宗 主要住宅土地交易，发现其中有 9宗 是以底价成交。这一现象表明，开发商在拿地方面依然持非常谨慎和选择性的态度。

摩根士丹利估算，这些项目的净利润率中位数约为 16.5%，而内部回报率 (IRR) 中位数仅为 9.8%。报告强调，这一综合回报指标较传统的预售制下的基准水平低了 36%，显示有限的竞争并未能保证项目具备吸引人的回报。

地价调整是复苏关键

报告认为，不应将近期土地拍卖的低溢价率视为“新常态”。从预售制转向现楼销售模式，对开发商的现金流和回报周期提出了更高要求。因此，土地拍卖价格的相应调整将是修复项目经济效益、提振开发商拿地意愿的关键因素，但这一过程可能需要数月甚至数个季度。

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摩根士丹利指出，未来几周将在北京和上海举行的土地拍卖，将成为观察市场走向和地价调整趋势的重要指标。

机构观点与个股偏好

基于对市场的分析，摩根士丹利也更新了其在房地产板块的个股偏好。该行看好部分能够适应市场结构变化的企业，具体包括：

• 贝壳-W (02423)：作为二手房交易占比上升趋势中的主要受益者而受到青睐。
• 华润置地 (01109) 及 新城发展 (01030)：建议投资者可在当前水平收集这两家公司的股票。