モルガンS、中国の土地入札は低リターンを示唆と指摘 華潤置地など選好

モルガン・スタンレーは最新の調査レポートで、中国の主要都市における9月以降の土地入札が、不動産デベロッパーの選別的な入札姿勢とプロジェクトの低い収益性を反映していると分析した。現物不動産販売モデルへの移行は、見かけ上の利益率とは裏腹に、プロジェクト全体の収益性を構造的に低下させていると指摘している。

低調な入札と収益性の課題

同行は9月以降に1級・2級都市で行われた主要な住宅用地取引12件を分析。そのうち9件が最低価格で落札されたことは、デベロッパーが依然として土地の取得に慎重であることを示している。

モルガン・スタンレーの試算によると、これらのプロジェクトの純利益率の中央値は16.5%、内部収益率（IRR）の中央値は9.8%だった。この2つを合わせた収益指標は、従来のプレセール制度下の基準を36%下回っており、競争が限定的であっても魅力的なリターンが保証されるわけではないことが浮き彫りになった。

今後の見通しと注目点

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同行は、最近の土地価格の低いプレミアムを「ニューノーマル（新常態）」と見なすべきではないとの見解を示した。地価の調整には数ヶ月、あるいは数四半期を要する可能性があるためだ。

今後の市場の方向性を占う上で、今後数週間に予定されている北京と上海での土地入札が重要な指標になるとみられている。

個別銘柄への見解

個別銘柄では、中古住宅取引の割合上昇の主要な受益者として貝殻（KEホールディングス、02423）を有望視している。また、現在の株価水準で華潤置地（チャイナ・リソーシズ・ランド、01109）および新城発展（Seazen Group、01030）の買い増しを推奨している。