มอร์แกน สแตนลีย์: การประมูลที่ดินในจีนสะท้อนผลตอบแทนโครงการต่ำ แนะจับตาหุ้นเด่น

มอร์แกน สแตนลีย์ เปิดเผยบทวิเคราะห์ล่าสุด ระบุว่าการประมูลที่ดินในเมืองใหญ่ของจีนช่วงที่ผ่านมาสะท้อนให้เห็นถึงผลตอบแทนโครงการที่ยังอยู่ในระดับต่ำ แม้จะมีการแข่งขันที่ไม่รุนแรงก็ตาม ซึ่งบ่งชี้ว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงใช้ความระมัดระวังในการเข้าซื้อที่ดิน

ผลตอบแทนต่ำแม้การแข่งขันลดลง

บทวิเคราะห์ของมอร์แกน สแตนลีย์ ได้พิจารณาการซื้อขายที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย 12 แปลงสำคัญในเมืองชั้นหนึ่งและชั้นสองของจีนนับตั้งแต่ต้นเดือนกันยายน พบว่ามีถึง 9 แปลงที่ปิดการขายในราคาขั้นต่ำ (reserve price) ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้พัฒนาฯ มีการเลือกซื้อที่ดินอย่างเฉพาะเจาะจง

ทางบริษัทประเมินตัวเลขสำคัญจากธุรกรรมเหล่านี้ไว้ดังนี้:

• อัตรากำไรสุทธิคาดการณ์เฉลี่ย (Median Net Profit Margin) อยู่ที่ 16.5%
• อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) คาดการณ์เฉลี่ยอยู่ที่ 9.8%

มอร์แกน สแตนลีย์ ชี้ว่า เมื่อพิจารณาตัวชี้วัดผลตอบแทนทั้งสองประกอบกัน พบว่าต่ำกว่าเกณฑ์มาตรฐานภายใต้ระบบการขายล่วงหน้า (pre-sale) ในอดีตถึง 36% สะท้อนให้เห็นว่าการแข่งขันที่จำกัดในปัจจุบันยังไม่สามารถรับประกันผลตอบแทนที่น่าดึงดูดสำหรับโครงการได้

Ad

แนวโน้มตลาดยังต้องใช้เวลา

ธนาคารเพื่อการลงทุนแห่งนี้มองว่า ยังไม่ควรสรุปว่าราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย (low land price premium) จะกลายเป็นภาวะปกติใหม่ (new normal) เนื่องจากการปรับฐานของราคาที่ดินอาจต้องใช้เวลาหลายเดือนหรือหลายไตรมาสกว่าจะเข้าสู่ภาวะสมดุล

สำหรับปัจจัยที่ต้องจับตาในระยะต่อไป คือการประมูลที่ดินในกรุงปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ในอีกไม่กี่สัปดาห์ข้างหน้า ซึ่งจะเป็นตัวชี้วัดทิศทางตลาดที่สำคัญ

มุมมองการลงทุนและหุ้นเด่น

ในด้านกลยุทธ์การลงทุน มอร์แกน สแตนลีย์ ได้ให้มุมมองต่อหุ้นรายตัว โดยระบุว่า KE Holdings (02423, BEKE.US) เป็นผู้ได้รับประโยชน์หลักจากการเพิ่มขึ้นของสัดส่วนการซื้อขายบ้านมือสองในตลาด นอกจากนี้ยังแนะนำให้ ทยอยสะสมหุ้น China Resources Land (01109) และ Seazen Group (01030) ณ ระดับราคาปัจจุบัน