Morgan Stanley: Imbal Hasil Proyek Properti China Rendah, Rekomendasikan Saham Pilihan

Lelang tanah residensial baru-baru ini di China menunjukkan bahwa imbal hasil proyek secara keseluruhan bagi pengembang properti tetap rendah, meskipun persaingan lelang terbatas. Menurut laporan riset terbaru dari Morgan Stanley, penyesuaian harga tanah akan menjadi kunci untuk memperbaiki kondisi ekonomi proyek, namun proses pemulihan diperkirakan masih akan memakan waktu.

Analisis Lelang Terbaru

Morgan Stanley menganalisis 12 transaksi tanah residensial utama di kota-kota tingkat satu dan dua China sejak awal September. Temuan utama dari analisis tersebut meliputi:

• Aktivitas Lelang yang Selektif: Sebanyak 9 dari 12 bidang tanah terjual pada harga dasar, yang mengindikasikan bahwa para pengembang masih sangat selektif dalam mengakuisisi lahan.
• Profitabilitas yang Tertekan: Bank investasi tersebut memperkirakan median margin laba bersih proyek berada di angka 16,5% dengan tingkat pengembalian internal (IRR) sebesar 9,8%.
• Imbal Hasil di Bawah Standar: Gabungan metrik imbal hasil ini 36% lebih rendah dari tolok ukur di bawah sistem pra-penjualan sebelumnya. Hal ini menunjukkan bahwa persaingan yang terbatas tidak secara otomatis menjamin imbal hasil proyek yang menarik.

Prospek Pasar Properti

Bank investasi tersebut berpendapat bahwa model penjualan properti yang sudah jadi (現樓銷售模式), meskipun secara pembukuan tampak memiliki margin yang sehat, secara struktural telah melemahkan tingkat pengembalian proyek secara keseluruhan. Morgan Stanley juga memperingatkan agar tidak menganggap premi harga tanah yang rendah saat ini sebagai sebuah kenormalan baru, karena penyesuaian harga dapat memakan waktu berbulan-bulan atau bahkan beberapa kuartal.

Ad

Sebagai indikator penting ke depan, pasar akan mengamati dengan cermat lelang tanah yang akan datang di Beijing dan Shanghai dalam beberapa minggu mendatang. Hasil dari lelang ini akan memberikan petunjuk lebih lanjut mengenai sentimen pengembang dan arah pasar tanah.

Rekomendasi Saham

Berdasarkan analisisnya, Morgan Stanley memberikan beberapa rekomendasi saham di sektor ini. Bank tersebut memandang positif Ke Holdings (02423, BEKE.US) sebagai penerima manfaat utama dari meningkatnya porsi transaksi properti seken (second-hand).

Selain itu, Morgan Stanley merekomendasikan investor untuk mengakumulasi saham China Resources Land (01109) dan Seazen Group (01030) pada level harga saat ini.