Story
Morgan Stanley: Lợi suất dự án tại Trung Quốc thấp sau các phiên đấu giá đất, ưu tiên KE Holdings và China Resources Land
Một báo cáo mới từ Morgan Stanley chỉ ra rằng các phiên đấu giá đất gần đây tại những thành phố lớn của Trung Quốc đang cho thấy tỷ suất sinh lời dự án thấp một cách đáng lo ngại, ngay cả khi mức độ cạnh tranh đã giảm bớt. Điều này cho thấy các nhà phát triển bất động sản vẫn đang rất chọn lọc trong việc mua lại quỹ đất.
Phân tích các phiên đấu giá gần đây
Morgan Stanley đã phân tích 12 giao dịch đất ở lớn tại các thành phố cấp 1 và cấp 2 của Trung Quốc kể từ đầu tháng 9. Kết quả cho thấy có đến 9 trong số 12 lô đất được bán với giá khởi điểm, một dấu hiệu rõ ràng về sự thận trọng của các nhà phát triển.
Ngân hàng đầu tư này ước tính các chỉ số tài chính trung vị của những dự án này như sau:
- Biên lợi nhuận ròng: 16,5%
- Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR): 9,8%
Theo Morgan Stanley, chỉ số lợi nhuận kết hợp này thấp hơn 36% so với tiêu chuẩn của các dự án theo cơ chế bán trước đây. Báo cáo cũng lưu ý rằng mặc dù mô hình bán nhà hiện hữu (đã xây xong) có vẻ mang lại biên lợi nhuận tốt trên giấy tờ, nhưng về mặt cấu trúc, nó làm suy yếu tổng lợi nhuận của dự án.
Triển vọng thị trường và các yếu tố cần theo dõi
AdCác nhà phân tích cho rằng không nên coi mức chênh lệch giá đất thấp gần đây là một "trạng thái bình thường mới". Quá trình điều chỉnh giá đất để phục hồi tính kinh tế cho các dự án có thể mất vài tháng, thậm chí vài quý.
Trong những tuần tới, các phiên đấu giá đất tại Bắc Kinh và Thượng Hải sẽ là những chỉ báo quan trọng cho xu hướng của thị trường. Diễn biến tại các sự kiện này sẽ cung cấp thêm thông tin về tâm lý của các nhà phát triển và định hướng giá đất trong tương lai.
Khuyến nghị cổ phiếu
Trong bối cảnh này, Morgan Stanley đưa ra một số khuyến nghị cụ thể. Ngân hàng này tỏ ra lạc quan về KE Holdings (Bối Vỏ, mã 02423 tại Hồng Kông, BEKE.US tại Mỹ), coi đây là công ty hưởng lợi chính từ việc tỷ trọng giao dịch nhà ở thứ cấp ngày càng tăng.
Ngoài ra, báo cáo cũng đề nghị các nhà đầu tư nên xem xét tích lũy cổ phiếu của China Resources Land (Hoa Nhuận Địa Ốc, mã 01109) và Seazen Group (Tân Thành Phát Triển, mã 01030) ở các mức giá hiện tại.