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모건스탠리 "中 토지 경매, 낮은 수익성 반영…회복에 시간 걸릴 것"
모건스탠리는 최근 중국의 주택 토지 경매에서 나타난 낮은 경쟁률이 반드시 높은 프로젝트 수익성으로 이어지지는 않는다고 분석했다. 보고서에 따르면, 현행 판매 모델은 구조적으로 전체 프로젝트의 수익률을 약화시키고 있어, 토지 가격 조정이 이루어지더라도 시장 회복에는 상당한 시간이 걸릴 것으로 전망된다.
최근 경매 분석: 저조한 수익성 확인
모건스탠리는 9월 이후 중국 1·2선 도시에서 진행된 12건의 주요 주거용 토지 거래를 분석했다. 이 중 9건이 최저 입찰가에 낙찰된 점은 개발사들이 여전히 토지 매입에 매우 선별적으로 접근하고 있음을 시사한다.
분석 결과, 해당 프로젝트들의 주요 수익성 지표는 다음과 같이 추정되었다.
- 순이익률 중앙값: 16.5%
- 내부수익률(IRR) 중앙값: 9.8%
모건스탠리는 이 두 지표를 종합한 수익성이 기존의 선수 분양제 기준보다 36% 낮다고 지적했다. 이는 제한적인 경쟁 환경이 매력적인 프로젝트 수익을 보장하지 못한다는 것을 의미한다.
시장 전망과 관전 포인트
Ad모건스탠리는 최근 관찰되는 낮은 토지 프리미엄을 '뉴노멀'로 간주해서는 안 된다고 경고했다. 토지 가격 조정이 프로젝트의 경제성을 회복시키는 핵심 요소이지만, 이러한 조정이 시장에 반영되기까지는 수개월에서 수 분기가 걸릴 수 있기 때문이다.
향후 몇 주 안에 예정된 베이징과 상하이의 토지 경매가 시장의 향방을 가늠할 중요한 지표가 될 것이라고 덧붙였다. 투자자들은 이들 경매 결과를 통해 당국의 정책 방향과 시장의 반응을 확인할 수 있을 것이다.
투자 전략 및 선호 종목
이러한 시장 상황을 고려해 모건스탠리는 선별적인 투자 전략을 제시했다. 중고 주택(기존 주택) 거래 비중 상승의 주요 수혜주로 베이커(KE Holdings, 02423)를 꼽았다.
또한, 개발사 중에서는 화룬치지(China Resources Land, 01109)와 신성개발(Seazen Group, 01030)에 대해 현 수준에서 비중을 확대할 것을 추천했다.