Story
中國房貸新規終結預售屋模式 國企建商與大型銀行成大贏家
Text size
Background
中國人民銀行與國家金融監督管理總局於8月28日聯合宣布房地產信貸政策重大調整，要求新建商品房的個人房屋貸款須在建案完工並辦妥登記後才能發放，正式終結了過去二十年來「先賣房、後蓋樓」的預售屋融資模式。此舉將對房地產行業的融資結構產生深遠影響，市場的贏家與輸家也逐漸明朗。
新規終結「賣樓花」時代
此次改革的核心是改變了房貸的撥款時間點，過去建商依賴預售屋款項作為主要的建設資金來源，而新規則迫使他們必須先依靠自有資金或開發貸款完成建案。此舉旨在解決近年頻傳的「爛尾樓」問題，保障購屋者權益。
根據公告，新規重點包括：
- 現房銷售模式：個人房貸必須在建案完成產權登記後才可發放。
- 延長貸款年限：房貸最長期限從30年延長至 40年。
- 主辦銀行制：每個建案由一家銀行作為主辦行，統一管理開發貸款、銷售回款等所有資金，進行封閉運作。
- 開發貸期限：預售建案的貸款期限最長5年，現房銷售建案則為7年。
國企受益、民企承壓
這項政策轉變明顯有利於資金實力雄厚、融資成本較低的國有企業背景開發商。他們更能承受較長的資金回收週期，並能從主辦銀行制度中獲得更穩定的融資支持。相較之下，高度依賴預售現金流來推動建設的民營房企將面臨嚴峻的生存壓力。
潛在贏家
Ad- 國企建商：如華潤置地 (1109.HK) 與中國海外發展 (0688.HK)，憑藉其強健的資產負債表與低成本融資管道，有望在此次行業洗牌中擴大市佔率。
- 大型銀行：如招商銀行 (3968.HK)，在主辦銀行制度下，不僅能賺取手續費收入，還能將建案從開發貸款到最終個人房貸的整個現金流納入體系，形成穩定的存款與業務來源。
潛在輸家
- 高槓桿民營建商：如已陷入困境的碧桂園 (2007.HK) 和融創中國 (1918.HK)，新規定將進一步收緊其現金流，使融資挑戰雪上加霜。根據摩根士丹利報告，今年7月中國全國商品房銷售額年減 8.9%，新開工面積更驟降 28%，行業基本面已相當脆弱。
結構性轉變與市場隱憂
此項改革迫使開發商的營運模式從金融操作轉向更傳統的製造業模式——先建設、後銷售。這項結構性轉變的背景，是恆大集團創辦人許家印因詐欺等罪名於8月20日被判處無期徒刑，象徵著預售屋野蠻生長時代的終結。
然而，分析師也指出，新規雖解決了建案的「完工風險」，卻未能處理市場根本的「需求問題」。目前中國房價仍處於月減 0.2% 至 0.3% 的下跌趨勢中，購屋意願持續低迷。將房貸年限延長至40年雖能略微提升購買力，但也讓銀行在一個下行市場中承擔了超長期的風險曝險。