चीन के नए मॉर्गेज नियम: सरकारी डेवलपर्स को फायदा, निजी कंपनियों पर दबाव बढ़ा

चीन के केंद्रीय बैंक ने देश के प्रॉपर्टी सेक्टर में फंडिंग के तौर-तरीकों को पूरी तरह बदल दिया है, जिसके तहत अब घर खरीदारों के मॉर्गेज का पैसा प्रोजेक्ट पूरा होने के बाद ही डेवलपर्स को मिलेगा। 28 अगस्त, 2026 को घोषित यह संरचनात्मक बदलाव मजबूत वित्तीय स्थिति वाली सरकारी कंपनियों के लिए फायदेमंद है, जबकि कर्ज में डूबे निजी डेवलपर्स पर दबाव और बढ़ गया है।

नियमों में क्या बदलाव हुआ?

पीपुल्स बैंक ऑफ चाइना और नेशनल फाइनेंशियल रेगुलेटरी एडमिनिस्ट्रेशन ने संयुक्त रूप से रियल एस्टेट क्रेडिट से जुड़े नए नियम जारी किए हैं। इन नियमों का उद्देश्य उस जोखिम को कम करना है जो अधूरे प्रोजेक्ट्स से पैदा होता है, जैसा कि एवरग्रैंड संकट में देखा गया था।

नए नियमों के मुख्य बिंदु हैं:

• प्रोजेक्ट पूरा होने के बाद ही मॉर्गेज का पैसा मिलेगा: यह सबसे बड़ा बदलाव है। अब डेवलपर्स को निर्माण के लिए खरीदारों से अग्रिम रूप से प्राप्त मॉर्गेज फंड पर निर्भर नहीं रहना पड़ेगा।
• मॉर्गेज की अवधि बढ़ी: होम लोन की अधिकतम अवधि 30 साल से बढ़ाकर 40 साल कर दी गई है, ताकि खरीदारों के लिए सामर्थ्य बढ़ सके।
• लीड-बैंक सिस्टम: प्रत्येक प्रोजेक्ट के लिए एक ही बैंक सभी फंड्स का प्रबंधन करेगा, जिससे पारदर्शिता बढ़ेगी और फंड के दुरुपयोग का जोखिम कम होगा।

यह कदम "पहले बेचो, खरीदार के पैसे से बनाओ" के उस मॉडल का अंत है, जिसने पिछले दो दशकों से चीन के प्रॉपर्टी बाजार को गति दी थी।

कौन होंगे फायदे में?

ये सुधार विशेष रूप से अच्छी पूंजी वाले, सरकार समर्थित डेवलपर्स (SOEs) के लिए तैयार किए गए हैं जो लंबे फंडिंग चक्र को सहन कर सकते हैं। चाइना रिसोर्सेज लैंड (1109.HK) और चाइना ओवरसीज (0688.HK) जैसी सरकारी कंपनियों को इसका सीधा लाभ मिलेगा, क्योंकि उनकी बैलेंस शीट मजबूत है और उन्हें सस्ते कर्ज तक आसान पहुंच हासिल है।

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बड़े बैंक भी इस बदलाव से लाभान्वित होंगे। चाइना मर्चेंट्स बैंक (3968.HK) जैसे बैंक "लीड-बैंक" की भूमिका से शुल्क आय और डिपॉजिट दोनों हासिल करेंगे, क्योंकि वे प्रोजेक्ट के पूरे कैश-फ्लो को नियंत्रित करेंगे।

किन कंपनियों को होगा नुकसान?

वे निजी डेवलपर्स जो निर्माण के लिए प्री-सेल से मिलने वाले कैश फ्लो पर बहुत अधिक निर्भर हैं, एक बड़े वित्तीय संकट का सामना करेंगे। उन्हें अब प्रोजेक्ट पूरा होने तक फंडिंग की व्यवस्था खुद करनी होगी, जो मौजूदा कमजोर बाजार में एक बड़ी चुनौती है।

कंट्री गार्डन (2007.HK) और सुनाक चाइना (1918.HK) जैसी कंपनियां, जो पहले से ही प्रॉपर्टी बाजार की मंदी से जूझ रही हैं, पर दबाव और बढ़ेगा। इन्वेस्टिंग.कॉम की रिपोर्ट के अनुसार, मॉर्गन स्टेनली ने हाल ही में चीन के प्रॉपर्टी सेक्टर के लिए अपने पूर्वानुमानों में कटौती की थी, क्योंकि जुलाई में राष्ट्रीय आवास बिक्री मूल्य के हिसाब से 8.9% घट गई थी और नए प्रोजेक्ट्स की शुरुआत में 28% की भारी गिरावट आई थी।

बाजार के लिए क्या हैं मायने?

यह सुधार डेवलपर्स को "पहले बनाओ, फिर बेचो" के मॉडल पर काम करने के लिए मजबूर करता है। इससे बाजार में कंसोलिडेशन (समेकन) तेज होगा और सरकारी कंपनियों की हिस्सेदारी बढ़ेगी। यह कदम सप्लाई-साइड के जोखिम (प्रोजेक्ट पूरा न होना) को तो कम करता है, लेकिन मांग की समस्या का समाधान नहीं करता है।

विश्लेषकों का मानना है कि जब तक घरों की कीमतों में गिरावट और खरीदारों के बीच विश्वास की कमी बनी रहती है, तब तक सेक्टर में व्यापक सुधार की उम्मीद कम है। नए नियम प्रणालीगत जोखिम को कम करते हैं, लेकिन प्रॉपर्टी बाजार की धीमी मांग को तुरंत ठीक नहीं कर सकते।