China Ubah Aturan Gadai Janji Hartanah, Pemaju Milik Negara Dijangka Untung

Bank pusat China telah memperkenalkan perubahan besar kepada peraturan gadai janji hartanah, secara efektif menamatkan model perniagaan yang membenarkan pemaju mengumpul bayaran gadai janji pembeli sebelum rumah siap dibina. Peraturan baharu yang diumumkan pada 28 Ogos 2026 ini mewajibkan pengeluaran dana gadai janji hanya selepas projek siap, satu peralihan struktur yang dijangka memberi kesan ketara kepada aliran tunai sektor ini.

Perubahan Struktural dalam Pembiayaan

Di bawah peraturan yang dikeluarkan bersama oleh People's Bank of China (PBOC) dan Pentadbiran Peraturan Kewangan Kebangsaan (NFRA), model "jual pelan, bina dengan wang pembeli" yang telah memacu ledakan hartanah China selama dua dekad kini berakhir. Perubahan utama ini direka untuk mengurangkan risiko projek terbengkalai dan melindungi pembeli rumah.

Peraturan baharu ini memperkenalkan beberapa langkah utama:

• Pengeluaran Dana Selepas Siap: Pinjaman gadai janji untuk hartanah pra-jualan hanya akan dikeluarkan selepas pendaftaran penyiapan projek selesai.
• Sistem Bank Peneraju: Setiap projek akan mempunyai satu bank yang menguruskan semua dana—termasuk pinjaman pembangunan, ekuiti dan hasil jualan—dalam akaun tertutup.
• Tempoh Lanjutan: Tempoh maksimum gadai janji dilanjutkan daripada 30 tahun kepada 40 tahun untuk meningkatkan kemampuan pembeli.

Pemenang: Pemaju Milik Negara dan Bank Besar

Perubahan dasar ini jelas memihak kepada pemaju yang mempunyai modal besar dan disokong oleh kerajaan, yang mampu menampung kitaran pembiayaan yang lebih panjang. Syarikat milik negara (SOE) seperti China Resources Land (1109.HK) dan China Overseas (0688.HK) mempunyai akses kepada pinjaman dasar yang murah dan tidak terlalu bergantung pada hasil pra-jualan untuk membiayai pembinaan.

Langkah ini dijangka mempercepatkan konsolidasi pasaran, di mana SOE telah pun meningkatkan penguasaan pasaran mereka sejak dua tahun lalu. Bank-bank besar seperti China Merchants Bank (3968.HK) juga dijangka mendapat manfaat, kerana peranan sebagai bank peneraju akan mewujudkan hubungan yang kukuh dan menjana yuran merentasi keseluruhan kitaran hayat projek.

Ad

Pihak yang Rugi: Pemaju Swasta Berleveraj Tinggi

Sebaliknya, pemaju swasta yang sangat bergantung pada aliran tunai daripada pra-jualan untuk membiayai pembinaan kini menghadapi tekanan kewangan yang hebat. Mereka perlu mencari sumber pembiayaan alternatif untuk menampung kos sehingga projek siap, satu cabaran besar di tengah-tengah pasaran yang merosot.

Syarikat seperti Country Garden (2007.HK) dan Sunac China (1918.HK), yang sudah pun bergelut dengan hutang yang tinggi, berkemungkinan besar akan terjejas teruk. Menurut data yang disebut oleh Morgan Stanley, jualan rumah nasional jatuh 8.9% dari segi nilai pada bulan Julai berbanding tahun sebelumnya, manakala projek pembinaan baharu merosot sebanyak 28%, menambah lagi tekanan ke atas pemaju ini.

Implikasi Pasaran dan Risiko Berterusan

Walaupun pembaharuan ini bertujuan untuk menyelesaikan masalah risiko penyiapan projek, ia tidak menangani isu asas permintaan yang lemah dalam pasaran hartanah China. Harga rumah di seluruh negara terus menurun, dan minat untuk membeli kekal rendah.

Penganalisis memberi amaran bahawa walaupun peraturan baharu ini dapat menstabilkan sektor ini dalam jangka panjang dengan mengutamakan pemaju yang kukuh dari segi kewangan, ia tidak akan memulihkan pasaran dalam masa terdekat. Lanjutan tempoh gadai janji kepada 40 tahun mungkin membantu sedikit dari segi kemampuan, tetapi ia juga mendedahkan bank kepada risiko pendedahan jangka panjang dalam pasaran yang sedang menurun.