จีนยกเครื่องกฎสินเชื่อบ้าน: ใครคือผู้ชนะและผู้แพ้จากการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่

ธนาคารกลางจีนได้ออกมาตรการปฏิรูปกฎเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยครั้งสำคัญ โดยยุติแนวปฏิบัติที่อนุญาตให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เบิกเงินกู้จากผู้ซื้อบ้านได้ก่อนที่โครงการจะก่อสร้างแล้วเสร็จ การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างนี้มีแนวโน้มที่จะแบ่งแยกผู้เล่นในตลาดอย่างชัดเจน โดยเอื้อประโยชน์แก่ผู้พัฒนารายใหญ่ที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล ขณะที่บีบคั้นผู้พัฒนาเอกชนที่พึ่งพากระแสเงินสดจากการขายล่วงหน้า (Presale) อย่างหนัก

เกิดอะไรขึ้นกับการปฏิรูปครั้งนี้

เมื่อวันที่ 28 สิงหาคม 2026 ธนาคารกลางจีน (PBOC) และหน่วยงานกำกับดูแลภาคการเงินแห่งชาติ (NFRA) ได้ร่วมกันประกาศกฎระเบียบใหม่ด้านสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นการปิดฉากโมเดลธุรกิจ "ขายแบบแปลน ระดมทุนจากผู้ซื้อ" ที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ จีนมานานหลายทศวรรษ

สาระสำคัญของกฎใหม่ประกอบด้วย:

• การเบิกจ่ายสินเชื่อ: ธนาคารจะจ่ายเงินกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้พัฒนาฯ ก็ต่อเมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์และได้รับการจดทะเบียนเรียบร้อยแล้วเท่านั้น
• ขยายระยะเวลาผ่อนชำระ: ขยายเวลาผ่อนสินเชื่อบ้านสูงสุดเป็น 40 ปี จากเดิม 30 ปี
• ระบบธนาคารหลัก: กำหนดให้แต่ละโครงการมีธนาคารหลักเพียงแห่งเดียวเพื่อบริหารจัดการเงินทุนทั้งหมด ทั้งเงินกู้เพื่อพัฒนาโครงการ เงินทุน และรายได้จากการขาย ผ่านบัญชีแบบปิด

การปฏิรูปนี้มีเป้าหมายเพื่อลดความเสี่ยงที่โครงการจะหยุดชะงักกลางคัน และปกป้องผู้ซื้อบ้านไม่ให้ต้องแบกรับภาระหนี้สินสำหรับบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ ซึ่งเป็นปัญหาที่รุนแรงขึ้นนับตั้งแต่วิกฤตของ Evergrande

ใครคือผู้ชนะและผู้แพ้

กฎระเบียบใหม่นี้สร้างความได้เปรียบและเสียเปรียบที่ชัดเจนให้กับผู้เล่นในตลาด โดยผู้ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงคือกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

Ad

ผู้ที่เสียประโยชน์: ผู้พัฒนาเอกชนที่มีหนี้สินสูง

ผู้พัฒนากลุ่มนี้ ซึ่งพึ่งพากระแสเงินสดจากการขายพรีเซลเพื่อใช้เป็นทุนในการก่อสร้าง กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก พวกเขาจำเป็นต้องหาแหล่งเงินทุนอื่นเพื่อใช้ในระหว่างการก่อสร้างจนกว่าโครงการจะแล้วเสร็จ ซึ่งเป็นเรื่องท้าทายอย่างยิ่งในภาวะที่ยอดขายชะลอตัวอยู่แล้ว บริษัทอย่าง Country Garden (2007.HK) และ Sunac China (1918.HK) ซึ่งกำลังอยู่ในกระบวนการปรับโครงสร้างหนี้ ถือเป็นกลุ่มที่เปราะบางที่สุดต่อการเปลี่ยนแปลงนี้

ผู้ที่ได้ประโยชน์: รัฐวิสาหกิจและธนาคารขนาดใหญ่

ในทางกลับกัน ผู้พัฒนารายใหญ่ที่รัฐบาลให้การสนับสนุน เช่น China Resources Land (1109.HK) และ China Overseas (0688.HK) อยู่ในสถานะที่ได้เปรียบอย่างชัดเจน บริษัทเหล่านี้มีงบดุลที่แข็งแกร่งและสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนต้นทุนต่ำจากภาครัฐ ทำให้สามารถรองรับวงจรการพัฒนาโครงการที่ยาวนานขึ้นได้ นอกจากนี้ ธนาคารขนาดใหญ่ เช่น China Merchants Bank (3968.HK) จะได้รับประโยชน์จากบทบาท "ธนาคารหลัก" ซึ่งสร้างรายได้ค่าธรรมเนียมและช่วยให้สามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดของทั้งโครงการได้อย่างครบวงจร

ผลกระทบต่อตลาดและแนวโน้มในระยะยาว

การปฏิรูปครั้งนี้มีแนวโน้มที่จะเร่งให้เกิดการควบรวมกิจการในภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีน โดยผู้พัฒนารายใหญ่ที่เป็นรัฐวิสาหกิจจะเข้ามามีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้น ขณะที่ผู้พัฒนารายย่อยที่มีฐานะการเงินอ่อนแอจะถูกบีบให้ออกจากตลาดไป การเปลี่ยนแปลงนี้เป็นการบังคับให้ผู้พัฒนาต้องดำเนินธุรกิจเสมือนผู้ผลิตสินค้า คือ "สร้างก่อน ขายทีหลัง"

อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์เตือนว่าแม้มาตรการนี้จะช่วยแก้ปัญหาความเสี่ยงด้านการก่อสร้าง (Completion Risk) แต่ก็ไม่ได้แก้ไขปัญหาพื้นฐานด้านอุปสงค์ที่ยังคงอ่อนแอ ยอดขายบ้านทั่วประเทศยังคงลดลง และความเชื่อมั่นของผู้ซื้อยังไม่ฟื้นตัว การขยายเวลาผ่อนหนี้เป็น 40 ปีอาจช่วยเพิ่มความสามารถในการซื้อได้บ้าง แต่ก็สร้างความเสี่ยงด้านเครดิตระยะยาวให้กับสถาบันการเงินในสภาวะที่ตลาดเป็นขาลง