Trung Quốc siết chặt quy định thế chấp, định hình lại ngành bất động sản

Ngân hàng trung ương Trung Quốc đã công bố các quy định mới nhằm chấm dứt mô hình tài trợ quen thuộc của ngành bất động sản: thu các khoản vay thế chấp của người mua trước khi nhà được xây xong. Thay đổi mang tính cấu trúc này, được công bố vào ngày 28 tháng 8 năm 2026, sẽ định hình lại thị trường, tạo ra một nhóm người thắng và kẻ thua rõ rệt.

Những thay đổi quan trọng

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) và Cơ quan Quản lý Tài chính Quốc gia đã cùng ban hành các cải cách tín dụng bất động sản sâu rộng. Các quy định mới này đánh dấu sự kết thúc của mô hình "bán nhà trên giấy, xây bằng tiền của người mua" đã thúc đẩy sự bùng nổ bất động sản của Trung Quốc trong hai thập kỷ.

Các thay đổi chính bao gồm:

• Giải ngân sau hoàn công: Các khoản vay thế chấp chỉ được giải ngân sau khi dự án đã hoàn thành và được đăng ký.
• Hệ thống ngân hàng chủ trì: Mỗi dự án sẽ có một ngân hàng duy nhất quản lý tất cả các dòng tiền—bao gồm vốn vay phát triển, vốn chủ sở hữu và tiền bán hàng—trong các tài khoản khép kín.
• Kéo dài kỳ hạn vay: Kỳ hạn vay thế chấp được kéo dài lên 40 năm (từ 30 năm).

Kẻ thua: Các nhà phát triển tư nhân có đòn bẩy cao

Các nhà phát triển phụ thuộc vào dòng tiền từ bán trước để tài trợ cho việc xây dựng đang đối mặt với một áp lực sống còn. Họ giờ đây phải tự trang trải chi phí tài chính cho đến khi hoàn thành dự án—một yêu cầu khó khăn khi doanh số bán hàng đang sụt giảm.

Các công ty như Country Garden (2007.HK) và Sunac China (1918.HK), vốn đã gặp khó khăn trong cuộc suy thoái của ngành, sẽ đối mặt với thêm một rào cản mang tính cấu trúc. Theo dữ liệu được Morgan Stanley trích dẫn vào ngày 16 tháng 8, doanh số bán nhà toàn quốc của Trung Quốc đã giảm 8,9% so với cùng kỳ năm trước về giá trị trong tháng 7, trong khi số dự án khởi công mới giảm mạnh 28%.

Ad

Người thắng: Doanh nghiệp nhà nước và các ngân hàng lớn

Cải cách này được thiết kế để mang lại lợi ích cho các nhà phát triển có vốn hóa tốt, liên kết với nhà nước, những người có thể chịu được các chu kỳ tài trợ dài hơn. Các doanh nghiệp nhà nước (SOE) như China Resources Land (1109.HK) và China Overseas (0688.HK) có khả năng tiếp cận nguồn vốn vay chính sách giá rẻ và có thể tài trợ xây dựng thông qua các kênh ngân hàng thay vì tiền bán trước.

Các ngân hàng lớn, chẳng hạn như China Merchants Bank (3968.HK), cũng được hưởng lợi. Vai trò ngân hàng chủ trì cho phép họ thu phí dịch vụ và nắm bắt toàn bộ vòng đời dòng tiền của dự án, từ các khoản vay phát triển, tài khoản ký quỹ cho đến các khoản vay thế chấp cuối cùng của người mua.

Tác động cấu trúc và rủi ro tiềm ẩn

Về lâu dài, chính sách này buộc các nhà phát triển phải hoạt động giống như các nhà sản xuất: xây dựng trước, bán sau. Điều này đẩy nhanh quá trình củng cố thị trường, trong đó các SOE ngày càng chiếm ưu thế so với các đối thủ tư nhân.

Tuy nhiên, ngay cả những người chiến thắng cũng phải đối mặt với thách thức. Cải cách này giải quyết được rủi ro về việc hoàn thành dự án cho người mua nhà, nhưng không giải quyết được vấn đề cơ bản về nhu cầu yếu. Giá nhà trên toàn quốc vẫn đang giảm và ý định mua nhà vẫn còn mờ nhạt, cho thấy con đường phục hồi của thị trường vẫn còn nhiều chông gai.