中国、住宅ローン制度を抜本改革：プレセール資金調達を制限、国有企業に追い風

中国人民銀行（中央銀行）と国家金融監督管理総局は、不動産セクターの資金調達慣行を根底から覆す新規則を発表した。住宅購入者のローン資金は、物件の完成・登記後にのみデベロッパーに支払われることになり、資金力のある国有企業が有利になる一方、民間デベロッパーの淘汰が加速する可能性がある。

住宅ローン制度の抜本的改革

中国人民銀行と国家金融監督管理総局が2026年8月28日に共同で発表した新規則は、これまで20年以上にわたり中国の不動産ブームを支えてきた「青田売り（未完成物件の販売）」モデルに終止符を打つものだ。デベロッパーは今後、買い手のローン資金を建設費用に充当できなくなる。

主な変更点は以下の通り：

• 住宅ローン期間を最長40年に延長（従来は30年）。
• 各プロジェクトに資金管理を一元化する「リードバンク」制度を導入し、開発融資や販売代金などを閉鎖勘定で管理。
• プレセール物件の住宅ローンは、物件の完成・登記後に初めて実行される。
• デベロッパー向け融資期間は、プレセール物件で最長5年、完成物件で最長7年に設定。

淘汰される民間デベロッパー

この制度変更により、プレセールによる現金収入に建設資金を依存してきたレバレッジの高い民間デベロッパーは、深刻な資金繰り圧迫に直面する。販売不振が続くなか、物件完成までの資金を自己で賄う必要があり、経営環境は一層厳しくなる。

碧桂園（カントリー・ガーデン、2007.HK）や融創中国（サナック・チャイナ、1918.HK）など、すでに経営難に陥っている企業は特に大きな影響を受ける。モルガン・スタンレーが8月16日に指摘したように、7月の全国住宅販売額は前年同月比で8.9%減少し、新規着工面積も28%落ち込むなど、市場の地合いは依然として冷え込んでいる。

Ad

恩恵を受ける国有企業と大手銀行

一方、今回の改革は、潤沢な自己資本と政府系の安価な資金調達ルートを持つ国有企業（SOE）に有利に働く。華潤置地（チャイナ・リソーシズ・ランド、1109.HK）や中国海外発展（チャイナ・オーバーシーズ、0688.HK）といった国有デベロッパーは、長期化する資金サイクルに対応できる体力があり、民間企業から市場シェアを奪う動きが加速するとみられる。

また、招商銀行（チャイナ・マ ーチャンツ・バンク、3968.HK）などの大手銀行も勝者となり得る。「リードバンク」制度により、開発融資から最終的な住宅ローンまで、プロジェクトのキャッシュフロー全体を囲い込み、安定した手数料収入と預金の獲得が期待できるためだ。

市場への影響と今後の課題

この改革は、不動産業界のビジネスモデルを「先に建設し、後で販売する」という製造業に近い形へと転換させるものだ。これは、国有デベロッパーへの業界再編を促す構造的な変化と言える。中国恒大集団の創業者である許家印氏が2026年8月20日に詐欺罪などで終身刑判決を受けたことは、過剰なプレセール時代が終わりを告げたことを象徴している。

しかし、この政策が不動産市場の根本的な問題をすべて解決するわけではない。新規則はデベロッパーの倒産による「物件の未完成リスク」には対処するが、住宅価格の下落や消費者心理の低迷といった「需要の問題」には直接的な効果が薄い。40年へのローン期間延長は購入者の負担をわずかに軽減するものの、需要を本格的に喚起するには至らない可能性があり、銀行は下落市場で超長期の信用リスクを抱えることになる。