중국, '선분양' 자금줄 차단…부동산 시장 판도 변화 예고

중국 중앙은행인 인민은행(PBOC)과 국가금융감독관리총국(NFRA)이 부동산 시장의 자금 조달 관행을 근본적으로 바꾸는 새로운 규제를 발표했습니다. 8월 28일 발표된 이번 조치의 핵심은 주택 프로젝트가 완공 및 등기를 마친 후에야 구매자의 주택담보대출금이 지급되도록 의무화한 것입니다.

이는 지난 20년간 중국 부동산 시장의 고속 성장을 이끌었던 '설계도만 보고 판매한 뒤 구매자 자금으로 건물을 짓는' 선분양 모델의 종식을 의미합니다. 이로 인해 개발사들의 자금 조달 환경이 더욱 긴축되면서 시장의 승자와 패자가 명확히 갈릴 것으로 보입니다.

주요 규제 변경 사항

이번 부동산 신용 개혁의 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 대출금 지급 시점 변경: 주택담보대출금은 반드시 프로젝트 완공 및 등기 이후에만 지급됩니다.
• 주관은행 제도 도입: 각 프로젝트마다 하나의 '주관은행'이 개발 대출, 지분, 분양 수익 등 모든 자금을 폐쇄된 계좌에서 통합 관리합니다.
• 주택담보대출 만기 연장: 최장 만기가 기존 30년에서 40년으로 연장되었습니다.
• 개발사 대출 만기 설정: 선분양 프로젝트는 최장 5년, 완공 후 판매 프로젝트는 최장 7년으로 대출 만기가 제한됩니다.

시장에 미칠 영향: 승자와 패자

패자: 유동성 위기에 처한 민간 개발사

선분양 현금 흐름에 의존해 건설 자금을 조달해 온 민간 개발사들은 존폐의 기로에 서게 됐습니다. 이제 이들은 주택 완공까지 막대한 금융 비용을 자체적으로 감당해야 합니다. 이는 부동산 판매가 급감하는 현 상황에서 매우 어려운 과제입니다.

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이미 부채 문제로 어려움을 겪고 있는 컨트리가든(2007.HK), 순악차이나(1918.HK) 등은 이번 조치로 인해 유동성 압박이 더욱 가중될 전망입니다. 모건 스탠리에 따르면, 지난 7월 중국의 전국 주택 판매액은 전년 동기 대비 8.9% 감소했으며 신규 착공 면적은 28% 급감했습니다.

승자: 자금력 갖춘 국유기업 및 대형 은행

반면, 이번 개혁은 자금력이 풍부하고 정부와 연계된 국유 개발사들에게 유리하게 작용할 전망입니다. 이들은 저렴한 정책 자금을 활용할 수 있어 긴 자금 조달 기간을 감내할 여력이 충분합니다.

화룬치지(1109.HK), 중국해외발전(0688.HK)과 같은 국유기업들은 이미 민간 개발사들의 시장 점유율을 잠식해 왔으며, 이번 정책으로 업계 재편이 가속화될 것입니다. 또한 초상은행(3968.HK) 등 대형 은행들은 '주관은행' 역할을 맡아 프로젝트 자금 흐름 전체를 관리하며 수수료 수익과 안정적인 예금을 확보하는 이중 수혜를 누릴 것으로 예상됩니다.

구조적 변화와 시장 전망

이번 규제는 사실상 개발사들에게 '먼저 짓고 나중에 파는' 제조업 방식의 운영을 강제하는 것입니다. 이는 장기적으로 국유기업 중심의 시장 과점화를 심화시킬 가능성이 높습니다. 헝다그룹 창업주 쉬자인이 사기 및 횡령 혐의로 8월 20일 무기징역을 선고받은 사건은 과도했던 선분양 시대의 종말을 상징적으로 보여줍니다.

다만, 이번 개혁이 모든 문제를 해결하는 것은 아닙니다. 주택 미완공 위험은 해소하지만, 근본적인 수요 부진 문제는 여전하기 때문입니다. 전국 주택 가격은 여전히 하락세이며, 40년 만기 대출은 구매자의 부담을 일부 덜어줄 수 있지만, 하락장에서 은행의 초장기 리스크를 키울 수 있다는 지적도 나옵니다.