Ngành REIT có sự phân hóa vào năm 2026: Giá trị hiện tại của REIT thế chấp tăng lên khi ngành khách sạn quá nóng.

Lĩnh vực quỹ đầu tư bất động sản (REIT) nhìn chung đã hoạt động tốt hơn chỉ số S&P 500 trong năm 2026, nhưng khi xem xét kỹ hơn, ta thấy một thị trường phân hóa với những người chiến thắng và những người tụt hậu rõ rệt. Mặc dù luận điểm chung cho rằng REIT đang bị định giá thấp có thể không còn đúng, nhưng các phân ngành cụ thể như REIT thế chấp vẫn tiếp tục mang lại những đề xuất giá trị hấp dẫn, theo phân tích của Investing.com.

Sự phục hồi khác biệt

Sau nhiều năm hoạt động kém hiệu quả, lĩnh vực REIT đã có sự phục hồi đáng kể, được thúc đẩy bởi kỳ vọng về việc cắt giảm lãi suất và sự quan tâm trở lại của các tổ chức. Quỹ SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) đã tăng 12,1% từ đầu năm đến ngày 23 tháng 9, vượt trội so với chỉ số S&P 500. Nhấn mạnh sự tự tin được khôi phục này, công ty quản lý tài sản Cohen & Steers đã báo cáo quý có dòng vốn chảy vào REIT mạnh nhất từ trước đến nay, với 833 triệu đô la đổ vào các chiến lược bất động sản tại Mỹ của họ.

Tuy nhiên, sự phục hồi này không đồng đều. Thị trường cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các lĩnh vực tăng trưởng mạnh và các lĩnh vực tụt hậu.

• REIT Khách sạn: Các cổ phiếu như Ryman Hospitality (RHP) đã tăng 31,4% từ đầu năm nhờ nhu cầu du lịch ổn định. Hiệu suất mạnh mẽ này đã đẩy định giá của công ty lên 11,2 lần giá trị sổ sách, cho thấy tiềm năng tăng trưởng rất thấp.
• REIT Thế chấp: Ngược lại, các công ty như Rithm Capital (RITM) lại hoạt động kém hiệu quả, với giá cổ phiếu giảm -6,7% từ đầu năm.

Nơi có thể tìm thấy giá trị

Ad

Giá trị đáng kể nhất dường như nằm ở phân ngành REIT thế chấp (mREIT), vốn chưa tham gia đầy đủ vào đợt tăng giá. Ví dụ, Rithm Capital đang giao dịch ở mức 0,8 lần giá trị sổ sách, nghĩa là giá thị trường thấp hơn giá trị tài sản ròng. Công ty cũng cung cấp tỷ suất cổ tức 10,4%.

Phân tích của Investing.com cho thấy tiềm năng tăng giá trị hợp lý là +36,5% đối với RITM, một con số gần sát với mục tiêu tăng giá trị đồng thuận của các nhà phân tích là +37,9%. Hiệu suất của mREITs gắn liền chặt chẽ với chính sách lãi suất, vì chúng thu lợi từ chênh lệch giữa chi phí vay và lợi suất thế chấp; đường cong lợi suất dốc hơn hoặc việc cắt giảm lãi suất trong tương lai có thể là chất xúc tác chính cho phân ngành này.

Các lĩnh vực được định giá đầy đủ và bị mua quá mức

Trong khi mREITs mang lại cơ hội tiềm năng, các lĩnh vực khác của thị trường REIT dường như đã được định giá đầy đủ hoặc thậm chí bị mua quá mức. Sự phục hồi của ngành khách sạn đã đẩy mức định giá lên cao, và các REIT công nghiệp cũng phải đối mặt với những khó khăn riêng. Prologis (PLD), một công ty hàng đầu trong lĩnh vực công nghiệp, đang giao dịch ở tỷ lệ giá trên thu nhập cao là 30,5 lần và được các mô hình định giá hợp lý coi là bị định giá quá cao bất chấp tăng trưởng doanh thu mạnh mẽ, khi thị trường tiếp tục bình thường hóa sau tình trạng dư cung kho bãi hậu đại dịch.

Mặc dù toàn ngành đã có những bước tăng trưởng mạnh mẽ từ đầu năm đến nay, các chỉ báo kỹ thuật cho thấy khả năng phục hồi ngắn hạn. Một số quỹ ETF REIT lớn đang cho thấy tín hiệu quá bán trên Chỉ số sức mạnh tương đối (RSI), với quỹ ETF RWR ở mức quá bán sâu 26,7. Những tín hiệu như vậy đôi khi có thể báo hiệu rằng xu hướng giảm gần đây sắp đảo chiều.