ภาคส่วน REITs แตกต่างกันในปี 2026: มูลค่าปัจจุบันของ REITs ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย ขณะที่ภาคธุรกิจโรงแรมร้อนแรงเกินไป

โดยรวมแล้ว ภาคส่วนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIT) มีผลการดำเนินงานดีกว่าดัชนี S&P 500 ในปี 2026 แต่เมื่อพิจารณาอย่างละเอียดจะพบว่าตลาดมีการแบ่งแยกออกเป็นสองส่วน โดยมีผู้ชนะและผู้ตามที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน แม้ว่าข้อสรุปโดยทั่วไปที่ว่า REITs มีมูลค่าต่ำกว่าความเป็นจริงอาจใช้ไม่ได้อีกต่อไปแล้ว แต่ภาคส่วนย่อยเฉพาะ เช่น REITs ที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อจำนอง ยังคงเสนอคุณค่าที่น่าสนใจ ตามการวิเคราะห์ของ Investing.com

การฟื้นตัวที่แตกต่างกัน

หลังจากที่ผลการดำเนินงานต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้หลายปี ภาคส่วน REIT ได้กลับมาฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยได้รับแรงหนุนจากความคาดหวังเกี่ยวกับการลดอัตราดอกเบี้ยและความสนใจจากสถาบันการเงินที่กลับมาอีกครั้ง กองทุน SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) ปรับตัวขึ้น +12.1% นับตั้งแต่ต้นปี ณ วันที่ 23 กันยายน ซึ่งทำผลงานได้ดีกว่าดัชนี S&P 500 โดยรวม เพื่อตอกย้ำความเชื่อมั่นที่เพิ่มขึ้นนี้ บริษัทจัดการสินทรัพย์ Cohen & Steers รายงานว่ามีเงินทุนไหลเข้าสู่กองทุน REIT มากที่สุดเป็นประวัติการณ์ในไตรมาสนี้ โดยมีเงินทุนไหลเข้าสู่กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ถึง 833 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวนี้ไม่ได้เกิดขึ้นอย่างสม่ำเสมอ ตลาดแสดงให้เห็นถึงความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างภาคส่วนที่เติบโตอย่างรวดเร็วและภาคส่วนที่ล้าหลัง

• กองทุน REIT ด้านธุรกิจโรงแรม: บริษัทอย่าง Ryman Hospitality (RHP) พุ่งขึ้น +31.4% นับตั้งแต่ต้นปี จากความต้องการเดินทางที่แข็งแกร่ง ผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งนี้ทำให้มูลค่าของบริษัทพุ่งขึ้นไปอยู่ที่ 11.2 เท่าของมูลค่าทางบัญชี ซึ่งทำให้โอกาสในการเติบโตลดลงอย่างเห็นได้ชัด

อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวนี้ไม่ได้เกิดขึ้นอย่างสม่ำเสมอ ตลาดแสดงให้เห็นถึงความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างภาคส่วนที่เติบโตอย่างรวดเร็วและภาคส่วนที่ล้าหลัง

• กองทุน REIT ด้านธุรกิจโรงแรม: บริษัทอย่าง Ryman Hospitality (RHP) พุ่งขึ้น +31.4% นับตั้งแต่ต้นปี จากความต้องการเดินทางที่แข็งแกร่ง ผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งนี้ทำให้มูลค่าของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 11.2 เท่าของมูลค่าทางบัญชี ซึ่งดูเหมือนว่าจะยังมีโอกาสเพิ่มขึ้นอีกไม่มากนัก - กองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการจำนอง (Mortgage REITs): ในทางตรงกันข้าม บริษัทอย่าง Rithm Capital (RITM) กลับมีผลการดำเนินงานที่ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยราคาหุ้นลดลง -6.7% นับตั้งแต่ต้นปี

Ad

มูลค่าที่อาจซ่อนอยู่

มูลค่าที่สำคัญที่สุดดูเหมือนจะอยู่ในกลุ่มย่อยของกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการจำนอง (mREIT) ซึ่งยังไม่ได้มีส่วนร่วมอย่างเต็มที่ในการปรับตัวขึ้นของตลาด ตัวอย่างเช่น Rithm Capital ซื้อขายอยู่ที่ 0.8 เท่าของมูลค่าทางบัญชี หมายความว่าราคาตลาดต่ำกว่ามูลค่าสินทรัพย์สุทธิ บริษัทนี้ยังให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 10.4%

การวิเคราะห์ของ Investing.com ชี้ให้เห็นถึงศักยภาพในการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่เหมาะสมถึง +36.5% สำหรับ RITM ซึ่งใกล้เคียงกับเป้าหมายการเพิ่มขึ้นของนักวิเคราะห์ที่ +37.9% ผลการดำเนินงานของ mREITs นั้นเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับนโยบายอัตราดอกเบี้ย เนื่องจากได้รับผลกำไรจากส่วนต่างระหว่างต้นทุนการกู้ยืมและผลตอบแทนจากการจำนอง เส้นอัตราผลตอบแทนที่ชันขึ้นหรือการลดอัตราดอกเบี้ยในอนาคตอาจเป็นตัวกระตุ้นสำคัญสำหรับกลุ่มย่อยนี้

กลุ่มที่มีราคาเต็มและซื้อมากเกินไป

ในขณะที่ mREITs นำเสนอโอกาสที่มีศักยภาพ แต่พื้นที่อื่นๆ ของตลาด REIT ดูเหมือนจะมีมูลค่าเต็มที่หรือแม้แต่ซื้อมากเกินไป การฟื้นตัวของภาคการโรงแรมทำให้มูลค่าสูงเกินจริง และ REITs อุตสาหกรรมก็เผชิญกับอุปสรรคของตนเอง Prologis (PLD) ผู้นำในภาคอุตสาหกรรม มีอัตราส่วนราคาต่อกำไรสูงถึง 30.5x และถือว่ามีมูลค่าสูงเกินไปตามแบบจำลองมูลค่าที่เหมาะสม แม้ว่ารายได้จะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง เนื่องจากตลาดกำลังปรับตัวเข้าสู่ภาวะปกติจากอุปทานคลังสินค้าล้นตลาดหลังการระบาดใหญ่

แม้ว่าภาคส่วนโดยรวมจะมีกำไรที่ดีตั้งแต่ต้นปี แต่ตัวชี้วัดทางเทคนิคชี้ให้เห็นถึงศักยภาพในการฟื้นตัวในระยะสั้น กองทุน ETF อสังหาริมทรัพย์ (REIT) หลักหลายกองทุนแสดงค่าดัชนีความแข็งแกร่งสัมพัทธ์ (RSI) ที่บ่งชี้ว่ามีการขายมากเกินไป โดยกองทุน RWR ETF อยู่ที่ระดับขายมากเกินไปอย่างมากที่ 26.7 ค่าดังกล่าวอาจบ่งชี้ว่าแนวโน้มขาลงล่าสุดกำลังจะกลับตัว