2026年、REITセクターは二極化：ホスピタリティセクターの過熱により、モーゲージREITの現在価値が上昇

不動産投資信託（REIT）セクターは2026年にS&P500指数を概ね上回るパフォーマンスを示しましたが、詳細に分析すると、明確な勝者と敗者が存在する二極化した市場であることが明らかになりました。REITは割安であるという一般的な見方はもはや当てはまらないかもしれませんが、Investing.comの分析によると、モーゲージREITなどの特定のサブセクターは依然として魅力的なバリュープロポジションを提供しています。

異なる回復

数年間の低迷を経て、REITセクターは金利引き下げへの期待と機関投資家の関心の高まりを背景に、著しい回復を見せています。 SPDRダウ・ジョーンズREIT ETF（RWR）は、9月23日時点で年初来12.1%上昇しており、S&P500指数を上回っています。この自信の回復を裏付けるように、資産運用会社コーエン＆スティアーズは、REITへの資金流入が過去最高の四半期となり、米国不動産戦略に8億3,300万ドルが流入したと発表しました。

しかし、この回復は一様ではありません。市場は、好調なセクターと低迷しているセクターの間で著しい乖離を示しています。

• ホスピタリティREIT：ライマン・ホスピタリティ（RHP）のような銘柄は、堅調な旅行需要を背景に年初来31.4%急騰しています。この好調なパフォーマンスにより、株価は簿価の11.2倍に達しており、上昇余地はほとんど残されていないように見えます。
• モーゲージREIT: 一方、Rithm Capital (RITM)のような企業は低迷しており、年初来の株価は-6.7%下落しています。

価値の源泉

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最も大きな価値は、モーゲージREIT（mREIT）サブセクターにあると考えられます。このセクターはまだ上昇相場に十分に参画していません。例えば、Rithm Capitalは簿価の0.8倍で取引されており、これは市場価格が純資産価値を下回っていることを意味します。また、同社の配当利回りは10.4%です。

Investing.comの分析によると、RITMの適正株価の上昇余地は+36.5%と推定されており、これはアナリストのコンセンサス目標上昇余地+37.9%とほぼ一致しています。mREITのパフォーマンスは金利政策と密接に関連しており、借入コストと住宅ローン利回りのスプレッドから利益を得ています。イールドカーブの急勾配化や将来の利下げは、このサブセクターにとって大きな起爆剤となる可能性がある。

適正価格・買われすぎセクター

mREITは潜在的な投資機会を提供する一方で、REIT市場の他のセクターは適正価格、あるいは買われすぎの状態にあるように見える。ホスピタリティセクターの上昇はバリュエーションを押し上げており、産業用REITは独自の逆風に直面している。産業用不動産分野のリーダーであるプロロジス（PLD）は、30.5倍という高い株価収益率で取引されており、パンデミック後の倉庫過剰供給からの市場の正常化が進む中で、力強い収益成長にもかかわらず、適正価値モデルでは割高とみなされている。

セクター全体としては年初来で力強い上昇を見せているものの、テクニカル指標は短期的な反発の可能性を示唆している。主要なREIT ETFのいくつかは、相対力指数（RSI）で売られ過ぎの数値を示しており、RWR ETFは深刻な売られ過ぎの26.7となっています。このような数値は、最近の下降トレンドが反転する兆候となる場合があります。