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杰富瑞下调评级，西班牙房地产巨头Merlin Properties股价承压
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西班牙房地产投资信托基金（REIT）Merlin Properties (MRL.MC) 的股价在今日交易中下跌1.3%至14.855欧元，此前投资银行杰富瑞（Jefferies）将其股票评级从“买入”下调至“持有”，并削减了其目标价。
评级下调的核心原因
杰富瑞将Merlin Properties的目标价从17欧元下调至16欧元。该行分析师指出，此次评级调整主要基于两大担忧：
- 股权稀释压力：公司在2026年3月进行的增发（发行了10%的新股）导致每股运营资金（FFO）被稀释，这抑制了短期内股价进一步重估的潜力。
- 租户信用风险：公司的信用风险集中于“新云”（neo-cloud）租户，这些租户占据了其绝大部分已预租的数据中心容量。
业绩强劲但利好已兑现
此次评级下调发生在该公司公布强劲的2026年上半年业绩之后。财报显示，Merlin的净收入同比增长约12.9%，达到约5.79亿欧元，总收入增长11.7%至约3.08亿欧元。公司还将其全年FFO指引上调至3.4亿欧元。
Ad然而，杰富瑞认为，Merlin股价年初至今约20%的涨幅已经基本上消化了这些利好消息。在分析师看来，尽管公司的基本运营表现依然稳健，但增发带来的稀释效应限制了其短期上行空间。
市场背景与展望
从宏观角度看，整个西班牙房地产行业正面临欧洲央行（ECB）加息预期升温带来的挑战。对于像Merlin这样的资本密集型和收益率敏感型公司而言，利率上升的环境尤其不利。其竞争对手Colonial SFL也面临着类似的宏观压力。
杰富瑞的分析报告成为了今日股价回调的直接触发因素，它将市场对Merlin融资结构和租户集中度的潜在担忧具体化。目前，该股价格已从其52周高点15.92欧元回落，反映出投资者正在重新评估其短期增长预期。