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黑石抵押信托盈利远逊预期并遭评级下调，股价跌至52周新低
商业抵押房地产投资信托基金（REIT）黑石抵押信托（Blackstone Mortgage Trust, BXMT）的股价在周三大跌3.0%，盘中触及14.11美元的52周新低。此前一天，该公司公布了远逊于预期的第二季度财报，并随即遭到分析师下调评级，引发了投资者对其盈利持续性和股息稳定性的担忧。
业绩不佳与评级下调引发抛售
根据财报，BXMT第二季度的每股可分配收益为0.31美元，较分析师普遍预期的0.42美元低了26%。业绩不佳的主要原因包括一笔位于达拉斯的多户住宅减值贷款造成了2900万美元的已实现亏损，以及CECL信贷损失准备金大幅增加了1.34亿美元。受此影响，公司录得每股0.48美元的GAAP净亏损。
业绩发布后，投行Keefe, Bruyette & Woods（KBW）将BXMT的股票评级从“跑赢大盘”下调至“与大市同步”，并将其目标价从20.00美元下调至16.00美元。KBW表示，对公司盈利的持久性及其办公楼贷款退出策略的进展日益担忧。
股息风险与账面价值缩水
除了业绩压力，投资者对股息的可持续性也感到不安。BXMT管理层在财报电话会议上警告称，贷款减值、大量的还款以及持续的投资组合轮换可能会对第三季度业绩构成压力。管理层还表示，董事会将对股息政策进行评估，而目前每股0.47美元的季度股息远高于其每股可分配收益。
Ad与此同时，公司的财务状况也出现恶化。由于信贷损失准备金增加和房地产折旧，其每股账面价值环比下降了4%，至19.31美元。
市场背景与行业逆风
值得注意的是，BXMT股价的下跌是在美国整体股市走高的背景下发生的，标普500指数和纳斯达克指数均录得上涨，凸显了此次抛售是公司特有的问题。然而，从宏观层面看，整个抵押REIT行业仍面临挑战。
长期美国国债收益率持续攀升，逼近多年高位。对于依赖浮动利率商业贷款利差收入的商业模式而言，利率环境的收紧构成了一个结构性逆风。综合来看，业绩严重失手、分析师下调评级、股息面临风险以及不利的利率环境等多重负面因素共同导致BXMT股价跌至年度新低。