Fitch Naikkan Peringkat Kite Realty Menjadi 'BBB+' Berkat Prospek Penurunan Leverage

Fitch Ratings telah menaikkan peringkat kredit Kite Realty Group Trust (NYSE:KRG) dan kemitraan operasionalnya menjadi 'BBB+' dari 'BBB', dengan menetapkan Prospek Stabil. Peningkatan ini didasarkan pada kinerja operasional yang berkelanjutan, perbaikan struktur modal, dan ekspektasi bahwa tingkat utang akan terus menurun.

Alasan di Balik Peningkatan Peringkat

Menurut Fitch, keputusan ini mencerminkan keberhasilan eksekusi program daur ulang modal Kite Realty yang disebut "Project Elevate". Lembaga pemeringkat tersebut memproyeksikan bahwa *leverage* (utang bersih terhadap EBITDA) perusahaan akan bertahan di kisaran 4x rendah hingga menengah dalam jangka menengah. Sebagai perbandingan, *leverage* perusahaan pada kuartal kedua 2026 berada di 5,1x, yang merupakan batas bawah dari rentang target manajemen sebesar 5,0x-5,5x.

Fitch juga mencatat bahwa kapasitas Kite Realty untuk menyerap potensi kerugian kredit dari penyewa atau pertumbuhan yang didanai utang tanpa menekan peringkatnya merupakan faktor pembeda utama dibandingkan dengan perusahaan ritel *open-air* sejenis dengan peringkat 'BBB'.

Kinerja Operasional dan Strategi Modal

Kinerja operasional Kite Realty tetap solid. Pada kuartal kedua, perusahaan menunjukkan metrik yang kuat, antara lain:

Ad

• Menandatangani 128 kontrak sewa baru dan perpanjangan yang mencakup sekitar 1,0 juta kaki persegi.
• *Blended cash spreads* (perbedaan sewa baru dengan sewa lama) mencapai 15,9%.
• Tingkat hunian sewa mencapai 94,8%.
• Pendapatan sewa dasar tahunan (ABR) per kaki persegi naik 6,3% secara tahunan menjadi $23,41.

Selama 2025-2026, perusahaan menjual 22 properti dan sebagian kepemilikan di tiga properti lainnya, termasuk penjualan senilai $314 juta pada kuartal kedua. Hasil dari penjualan tersebut dialihkan ke aset kebutuhan harian dan properti serbaguna (*mixed-use*) melalui mekanisme pertukaran yang ditangguhkan pajaknya. Fitch juga menyoroti akses perusahaan ke berbagai sumber modal sebagai kekuatan, seperti penerbitan surat utang senior pada Juli 2026 untuk melunasi utang yang akan jatuh tempo lebih awal.

Proyeksi dan Prospek ke Depan

Fitch mengasumsikan pertumbuhan pendapatan operasional bersih properti sejenis (*same-property net operating income*) sekitar 3% pada tahun 2026, didorong oleh kenaikan sewa yang sudah ada dalam kontrak, *spread* sewa yang kuat, dan peningkatan tingkat hunian. Portofolio penyewa perusahaan terdiversifikasi dengan baik, di mana tidak ada satu penyewa pun yang menyumbang lebih dari 2,6% dari total pendapatan sewa dasar tahunan.

Lembaga pemeringkat tersebut memproyeksikan belanja modal akan menurun dari sekitar $200 juta pada 2026 menjadi $100 juta pada 2029. Akuisisi di masa depan, yang diperkirakan sekitar $275 juta pada 2026, diantisipasi akan didanai melalui hasil divestasi dan penerbitan obligasi tanpa jaminan, bukan melalui penambahan utang.