2026년 리츠 시장 전망: 호텔 강세, 산업재 부진 속 모기지 리츠 저평가 매력 부각

2026년 미국 부동산 투자 신탁(리츠) 시장에서 업종별 희비가 극명하게 엇갈리고 있다. 연방준비제도(Fed)의 금리 인하 기대감이 커지면서 호텔 및 리테일 리츠는 강한 상승세를 보인 반면, 산업 및 모기지 리츠는 높은 금리와 수요 둔화의 무게에 눌려 고전하는 양상이다.

금리 환경 변화가 시장 주도

리츠 시장의 가장 큰 동력은 금리 민감성이다. 리츠는 통상 대규모 차입을 통해 부동산 자산을 매입하므로, 시장이 금리 인하를 가격에 반영하기 시작하면 조달 비용이 감소하고 밸류에이션이 재평가되는 경향이 있다. 여기에 2026년에도 견조하게 유지된 여행 및 레저 소비는 호텔 리츠에 강력한 순풍으로 작용했다.

이러한 가운데, 자산운용사 코언 앤 스티어스(Cohen & Steers)는 최근 분기 미국 부동산 전략에만 8억 3,300만 달러가 유입되며 기록적인 자금 유입을 보고했다. 이는 리츠 시장에 대한 기관 투자자들의 신뢰가 회복되고 있음을 시사하는 중요한 신호다.

호텔 리츠 질주 속 산업 리츠 부진

올해 가장 두드러진 성과를 보인 곳은 호텔 리츠 부문이다. 견고한 여행 수요와 금리 정상화 기대감이 맞물리면서 완벽한 상승 환경이 조성되었다.

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• RLJ 로징 트러스트(RLJ): 연초 대비 +59.1% 상승
• 제니아 호텔 앤 리조트(XHR): 연초 대비 +45.0% 상승
• 애플 호스피탈리티(APLE): 연초 대비 +44.9% 상승

다만 이들 종목의 주가가 단기간에 급등하면서 상당 부분 호재가 가격에 반영되었다는 분석도 나온다. 반면, 팬데믹 기간 동안 과잉 공급 논란을 겪은 물류 창고 및 산업용 리츠는 수요 냉각으로 부진을 면치 못하고 있다. 렉스포드 인더스트리얼(REXR)은 연초 대비 -9.5% 하락하며 약세를 보였다.

저평가된 모기지 리츠의 기회

시장 전반의 흐름과 반대로 움직이는 투자처를 찾는다면 모기지 리츠(mREITs)가 대안이 될 수 있다. 특히 리듬 캐피털(RITM)은 연초 대비 주가는 -11.2% 하락했지만, 10.9%에 달하는 높은 배당수익률과 +37.5%의 공정가치 상승 여력을 보유한 것으로 평가된다.

모기지 리츠의 수익은 단기 차입 금리와 장기 모기지 금리 간의 스프레드에 따라 결정되므로 수익률 곡선의 변화에 매우 민감하다. 향후 금리 인하가 단행되거나 수익률 곡선이 가팔라질 경우, 이는 모기지 리츠에 강력한 상승 촉매제가 될 수 있다. JP모건이 최근 KKR 리얼 에스테이트 파이낸스(KREF)의 투자의견을 '비중축소'로 하향 조정하는 등 단기적인 어려움은 존재하지만, 금리 환경 변화에 따른 비대칭적 상승 잠재력을 지닌 섹터로 주목받고 있다.