ภาพรวมตลาด REIT ปี 2026: กลุ่มโรงแรมพุ่งแรง สวนทางอุตสาหกรรมที่ชะลอตัว

ภาพรวมตลาดทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ในปี 2026 แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่ไม่ทั่วถึง โดยกลุ่มโรงแรมและค้าปลีกมีผลการดำเนินงานที่โดดเด่นอย่างมาก ในขณะที่กลุ่มอุตสาหกรรมและทรัสต์ที่ลงทุนในสิทธิเรียกร้อง (mREIT) ยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูงและอุปสงค์ที่ชะลอตัวลง

ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดและเม็ดเงินลงทุน

ปัจจัยหลักที่ขับเคลื่อนตลาด REIT คือความอ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ย เนื่องจาก REITs ต้องพึ่งพาการกู้ยืมเงินทุนเพื่อซื้อสินทรัพย์ การคาดการณ์ว่าธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยในอนาคตจึงส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมลดลงและทำให้การประเมินมูลค่าของ REITs ปรับตัวสูงขึ้น

ในขณะเดียวกัน การใช้จ่ายของผู้บริโภคในภาคการท่องเที่ยวและการบริการยังคงแข็งแกร่งในปี 2026 ซึ่งเป็นปัจจัยหนุนสำคัญสำหรับ REITs ในกลุ่มโรงแรม นอกจากนี้ ข้อมูลจาก Cohen & Steers ที่ระบุว่ามีเงินทุนไหลเข้าสู่กองทุน REITs ในสหรัฐฯ สูงสุดเป็นประวัติการณ์ถึง 833 ล้านดอลลาร์ ในไตรมาสล่าสุด สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นที่เพิ่มขึ้นของนักลงทุนสถาบัน

ผู้ชนะและผู้แพ้ในแต่ละกลุ่ม

กลุ่มโรงแรมและการบริการ: เติบโตโดดเด่น

REITs ในกลุ่มโรงแรมกลายเป็นผู้ชนะที่ชัดเจนในปีนี้ โดยได้แรงหนุนจากอุปสงค์การเดินทางที่ฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องและการคาดการณ์เรื่องการปรับลดดอกเบี้ย

• RLJ Lodging (RLJ): ราคาหุ้นปรับตัวขึ้น +59.1% ตั้งแต่ต้นปี (YTD)
• Xenia Hotels (XHR): ปรับตัวขึ้น +45.0% YTD
• Apple Hospitality (APLE): ปรับตัวขึ้น +44.9% YTD

Ad

อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์เตือนว่าราคาหุ้นของ REITs กลุ่มนี้ได้สะท้อนข่าวดีไปมากแล้ว โดยส่วนใหญ่ซื้อขายในระดับที่สูงกว่ามูลค่ายุติธรรม ซึ่งอาจจำกัดโอกาสในการปรับตัวขึ้นต่อไป

กลุ่มอุตสาหกรรมและ Mortgage REITs: เผชิญความท้าทาย

ในทางตรงกันข้าม REITs ในกลุ่มอุตสาหกรรมกำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัว หลังจากที่เคยเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงการระบาดใหญ่ เช่น Rexford Industrial (REXR) ที่ราคาหุ้นลดลง -9.5% YTD สะท้อนให้เห็นถึงอุปสงค์คลังสินค้าและโลจิสติกส์ที่เย็นตัวลง

ขณะที่กลุ่ม Mortgage REITs (mREITs) ซึ่งมีความอ่อนไหวสูงต่อส่วนต่างอัตราดอกเบี้ย ยังคงมีผลการดำเนินงานที่น่าผิดหวัง เช่น Rithm Capital (RITM) ที่ราคาหุ้นลดลง -11.2% YTD แต่ในอีกมุมหนึ่ง RITM ก็เสนออัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่สูงถึง 10.9% และมีส่วนต่างจากมูลค่ายุติธรรม (Fair Value Upside) ถึง +37.5% ซึ่งอาจเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่ยอมรับความเสี่ยงสูงได้ หากอัตราดอกเบี้ยมีการปรับลดลงในอนาคต

มุมมองสำหรับนักลงทุน

ภาพรวมการฟื้นตัวของตลาด REIT ยังคงมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน กลุ่มโรงแรมและค้าปลีกมีราคาปรับตัวสูงขึ้นมามากแล้วและอาจมีมูลค่าที่ตึงตัว ในขณะที่กลุ่มอุตสาหกรรมยังคงชะลอตัวแต่อาจฟื้นตัวได้เมื่อธุรกิจอีคอมเมิร์ซกลับสู่ภาวะปกติ

สำหรับนักลงทุน กลุ่ม mREITs อาจเสนอโอกาสในการทำกำไรที่ไม่สมมาตร (Asymmetric Upside) มากที่สุดหากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวลดลง แต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงที่สูงขึ้นเช่นกัน ในขณะที่ REITs กลุ่มการดูแลสุขภาพ (Healthcare) เช่น National Health Investors (NHI) อาจเป็นทางเลือกที่มั่นคงกว่าสำหรับนักลงทุนที่ต้องการความผันผวนต่ำ