Triển vọng thị trường REIT 2026: Ngành khách sạn bùng nổ, bất động sản công nghiệp đối mặt thách thức

Thị trường quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) của Mỹ trong năm 2026 đang cho thấy một bức tranh hai màu đối lập. Các REIT thuộc lĩnh vực khách sạn và bán lẻ đang tăng trưởng bùng nổ, trong khi các REIT công nghiệp và thế chấp lại chịu áp lực từ môi trường lãi suất cao và nhu cầu sụt giảm.

Bối cảnh vĩ mô và dòng vốn đầu tư

Động lực chính thúc đẩy thị trường là sự nhạy cảm với lãi suất. Các quỹ REIT thường sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để mua lại tài sản, do đó kỳ vọng Cục Dự trữ Liên bang (Fed) sẽ cắt giảm lãi suất đang làm giảm chi phí vay và hỗ trợ định giá lại tài sản. Đồng thời, chi tiêu của người tiêu dùng cho du lịch và dịch vụ khách sạn vẫn duy trì sự ổn định trong năm 2026, tạo ra một cú hích lớn cho các REIT ngành nghỉ dưỡng.

Sự tin tưởng của các nhà đầu tư tổ chức cũng đang được củng cố. Báo cáo từ Cohen & Steers cho thấy dòng vốn đổ vào các chiến lược bất động sản tại Mỹ đạt 833 triệu USD trong quý gần nhất, mức cao kỷ lục trong lịch sử gần đây của công ty. Điều này cho thấy các nhà đầu tư đang tích cực tìm đến các tài sản thực có khả năng tạo lợi suất cao và phòng ngừa lạm phát.

Phân hóa theo ngành: Khách sạn dẫn đầu, Công nghiệp tụt lại

Sự phục hồi của thị trường REIT đang diễn ra không đồng đều, với sự khác biệt rõ rệt giữa các phân khúc.

Nhóm dẫn đầu: REIT khách sạn và bán lẻ

Các REIT trong lĩnh vực khách sạn là những cái tên nổi bật nhất từ đầu năm đến nay. Nhu cầu du lịch phục hồi mạnh mẽ kết hợp với môi trường lãi suất được kỳ vọng sẽ bình thường hóa đã tạo ra một bối cảnh hoàn hảo.

• RLJ Lodging (RLJ): Tăng +59,1% từ đầu năm (YTD).
• Xenia Hotels (XHR): Tăng +45,0% YTD.
• Apple Hospitality (APLE): Tăng +44,9% YTD.

Ad

Tuy nhiên, một số nhà phân tích cảnh báo rằng phần lớn tin tốt đã được phản ánh vào giá, khi định giá của nhiều cổ phiếu này hiện không còn nhiều tiềm năng tăng trưởng so với giá trị hợp lý.

Nhóm tụt hậu: REIT công nghiệp và thế chấp

Ngược lại, các REIT công nghiệp đang gặp khó khăn. Rexford Industrial (REXR) đã giảm -9,5% YTD, phản ánh nhu cầu thuê kho bãi và logistics hạ nhiệt sau giai đoạn bùng nổ do đại dịch. Cổ phiếu đầu ngành Prologis (PLD) cũng ghi nhận diễn biến tương tự.

Phân khúc REIT thế chấp (mREIT) cũng chịu áp lực. Đáng chú ý, JPMorgan gần đây đã hạ bậc tín nhiệm của KKR Real Estate Finance (KREF) xuống mức "Underweight", một tín hiệu tiêu cực cho toàn ngành.

Góc nhìn đầu tư: Rủi ro và Cơ hội giá trị

Đối với các nhà đầu tư, thị trường đang mang lại cả rủi ro và cơ hội. Các REIT khách sạn đã có một đợt tăng giá mạnh và có thể đang bị định giá cao. Trong khi đó, phân khúc công nghiệp tuy đang tụt hậu nhưng có thể phục hồi khi chu kỳ thương mại điện tử đi vào ổn định.

Cơ hội giá trị sâu sắc nhất có thể nằm ở các REIT thế chấp. Rithm Capital (RITM) là một ví dụ điển hình: cổ phiếu giảm -11,2% YTD nhưng có tỷ suất cổ tức lên tới 10,9% và tiềm năng tăng giá so với giá trị hợp lý là +37,5%. Hoạt động của các mREIT phụ thuộc vào chênh lệch giữa chi phí vay và lợi suất cho vay thế chấp. Do đó, việc lãi suất giảm hoặc đường cong lợi suất dốc hơn có thể là chất xúc tác mạnh mẽ, dù đi kèm với rủi ro cao.